Chcesz kupić mieszkanie z kredytem hipotecznym? Gratulacje! Zakup mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym, choć budzi wątpliwości i zrozumiały niepokój jest jednak dla wielu potencjalnych klientów atrakcyjną inwestycją. W tym wpisie dowiesz się, jak krok po kroku rozwiązać problemy obciążonego hipoteką mieszkania, które po spłacie zadłużenia stanie się Twoim bezpiecznym domem. Gotowy?

Po pierwsze. Dla Twojego bezpieczeństwa zastosuj zasadę ograniczonego zaufania dla sprzedającego.

Tak poważną transakcję, jak kupno czterech kątów z ciężarem niespłaconego kredytu hipotecznego, poprzedź serią rozmów ze sprzedającym. Jeżeli dotychczasowy właściciel mieszkania unika konkretnych odpowiedzi na Twoje wątpliwości związane ze spłatą hipoteki –  lepiej zrezygnuj z tej transakcji. Tak. Nawet jeśli lokalizacja i atrakcyjny wygląd mieszkania zachęca Cię do zawarcia umowy kupna-sprzedaży, to wizja potencjalnych problemów powinna ostudzić Twój zapał.

Krok pierwszy – kontakt ze sprzedającym mieszkanie:

O co zapytać sprzedającego? Istnieje szereg kluczowych pytań, które musisz zadać podczas kontaktu ze sprzedającym, a powinny dotyczyć:

• regulaminu spłaty kredytu hipotecznego i nazwy banku lub innego wierzyciela, gdzie kredyt został zaciągnięty,
• wpisu do księgi wieczystej z adnotacją o obciążeniu hipotecznym,
• rodzaju hipoteki, jaką obciążone jest mieszkanie,
• wysokości hipoteki,
• wysokości kredytu hipotecznego zaciągniętego przez właściciela mieszkania,
• wysokości spłaty, z którą zalega sprzedający,
• innych niż bank ewentualnych zobowiązań finansowych sprzedającego, zaciągniętych na poczet hipoteki, np. wobec Urzędu Skarbowego lub ZUS-u,
• regularności spłat sprzedającego, czy płacił raty regularnie – będzie to dla Ciebie ważne w kontekście dalszej współpracy np. z bankiem, w którym sprzedający zaciągnął swój kredyt hipoteczny.

Krok drugi – wgląd do księgi wieczystej dostępnej on-line:

Po rozmowie ze sprzedającym zweryfikuj zebrane w ten sposób informacje z rozdziałem 4., tj. „Hipoteką” księgi wieczystej. Jeśli masz do czynienia z uczciwym sprzedającym, powinieneś znaleźć tam ważne szczegóły. Szczegóły, które wcześniej uzyskałeś w rozmowie z dotychczasowym właścicielem mieszkania. Jakie? Informacje na temat:

• kwoty, na jaką został zaciągnięty kredyt hipoteczny,
• rodzaju kredytu hipotecznego, którym obciążone jest mieszkanie,
• ewentualnego dodatkowego zobowiązania finansowego i zaległości zaciągniętych przez sprzedającego względem innych instytucji, które pożyczyły właścicielowi mieszkania pieniądze również na poczet hipoteki.

Krok trzeci – sprzedawca dostarcza Ci zaświadczenie do spłaty z banku, w którym spłacał swój kredyt hipoteczny

Zaświadczenie takie powinno zawierać kilka bardzo istotnych dla Ciebie kwestii. Określa bowiem warunki spłaty, w tym:

• pokazuje, ile wynosi w momencie zawarcia przez Ciebie umowy ze sprzedającym, zadłużenie, które trzeba jeszcze spłacić,
• informuje o prowizjach od przedterminowej spłaty zadłużenia,
• podaje ogólny numer konta banku do spłaty kredytów, na które należy przelać spłatę (uważaj – to numer różny od tego, który przeznaczony jest do spłacania rat kredytu; nie może to być też numer konta sprzedającego mieszkanie),
• mówi o terminie spłaty.

 

Jak spłacić hipotekę, czyli start w życie w nowym mieszkaniu z czystą kartą w księdze wieczystej

Metod na spłatę hipoteki jest kilka. Wykreślenie wpisu z księgi wieczystej o obciążeniu hipotecznym już kupionego przez Ciebie mieszkania potrwa kilka miesięcy, więc musisz uzbroić się w cierpliwość. Ważna jest konsekwencja Twoich działań i uczciwość obu stron, które zawarły między sobą transakcję.

Metoda 1.

Sprzedający sam spłaca kredyt hipoteczny, np. z kwoty zadatku, jeśli zadłużenie okazało się niskie.

Metoda 2.

Sprzedający w sporządzonej przez obie strony umowie kupna-sprzedaży mieszkania zobowiązuje się do spłaty zadłużenia hipotecznego.

Metoda 3.

Na podstawie otrzymanego od dotychczasowego właściciela zaświadczenia do spłaty to Ty, jako kupujący mieszkanie, spłacasz zadłużenie. Jest to o tyle dobre, że masz pewność spłaty całego zadłużenia, gdyż musisz liczyć na siebie, a nie na wywiązanie się z warunków umowy przez sprzedającego. 

Po dokonaniu pełnej spłaty ważne jest to, abyś dopilnował swojego wierzyciela (np. bank), aby wykreślił z księgi wieczystej wpis o zadłużeniu.

Bez zgody spłaconego wierzyciela nie będzie można wnioskować do sądu o wykreślenie zadłużenia z księgi wieczystej. Resztę z przelanej dla banku spłaty oddajesz sprzedającemu, finalizując w ten sposób umowę kupna-sprzedaży.

Następnie musisz dostać oświadczenie od swojego wierzyciela o całkowitej spłacie zadłużenia i uzyskać jego zgodę na wykreślenie hipotecznego zadłużenia z księgi wieczystej. Pamiętaj, że nastąpi to na wniosek złożony do sądu albo przez Ciebie, czyli kupującego, albo przez sprzedającego mieszkanie.

Cały proces od chwili złożenia wniosku do sądu aż do samego wykreślenia informacji o obciążonej hipotece trwa zazwyczaj kilka miesięcy. Warto poczekać, aby rozpocząć start w życie w nowym mieszkaniu z czystą kartą hipoteki w Twojej księdze wieczystej.